top of page
חלופת שקד
מזה זמן רב שישנו דיון ציבורי ער בדבר ביטול תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הידועה בכינויה תמ"א 38. ואולם, רבים מאיתנו תוהים מה תהיה תוכנית המתאר הארצית הבאה, ומה יהיו עקרונותיה. במאמר זה, נציג את "חלופת שקד", המחליפה הרשמית של תמ"א 38.
למעשה, חלופת השקד מייצרת שלושה מסלולים עיקריים:
1. הריסה ובניה מחדש: בדומה לתמ"א 38/2, במסלול זה הורסים מבנה קיים ישן ובמקומו בונים בניין חדש, וזאת עד ל-3 בניינים. החידוש הגדול הינו תוספת זכויות בנייה של עד 400% (ולעתים אף יותר, בכפוף לתוכנית כוללנית). במסגרת זו, מוקצים אוטומטית שטחי ציבור בהיקף של עד 10% בבניין החדש.
2. הריסה ובניה מחדש עם ניוד זכויות: במסלול זה הורסים מבנה קיים ישן ובמקומו בונים בניין חדש, אך במקרה שבו לא ניתן לממש במסגרת הפרויקט את זכויות הבניה, היזם מקבל אפשרות לנייד אותן למתחם תכנוני אחר, אשר מוגדר כ"מתחם קולט", ובו יכול היזם לממש את זכויות הבנייה הנוספות.
3. חיזוק מבנים: בדומה לתמ"א 38/1, בניין בודד עובר שיפוץ וחיזוק, וכן הרחבת הדירות ע"י תוספת ממ"ד. בנוסף, מקבל היזם זכויות בניה נוספות ליחידות דיור, בשיעור של עד 200%. במסגרת זו, מוקצים אוטומטית שטחי ציבור בהיקף של עד 14% בבניין החדש.
בנוסף, עד היום פרויקט תמ"א היה מוגבל על ידי תכנית בניין העיר הקיימת (תב"ע) למספר קומות מקסימלי בבניין. עתה, המתווה מבטל את ההגבלה הזו – מה שיאפשר גמישות תכנונית וביצועית רחבה יותר ליזמים, ובין היתר לייצר עירוב שימושים.
בהיבט קיצור ההליכים התכנוניים, במסגרת התוכנית ניתן יהיה להגיש בקשה לרשות המקומית למתן היתר בניה מוקדם מבעבר, עוד במהלך מתן אישור התוכנית להפקדה, ובכך יתקצרו הזמנים משמעותית לביצוע הפרויקט שכן מדובר בבחינת השגת שתי ציפורים בעת ובעונה אחת. אם לא די בכך, עתה יהיה ניתן לקדם בפועל היתרי בניה לפרויקט אפילו תוך כדי ערעור על בקשה להיתר בנייה (כל עוד לא מדובר בצעד בלתי הפיך מבחינת התוכנית), דבר אשר עשוי לקצר משמעותית זמנים הכרוכים בקבלת היתרים.
שינוי משמעותי נוסף אשר ישפיע באופן כמעט וודאי על קידום פרויקטים במסגרת החלופה, הינה העובדה שעתה יהיו רשאיות הרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בשיעור של 25%, וזאת בשונה מפרוייקטי תמ"א 38 שעניינם בשיפוץ מבנים, בהם אין היטל השבחה. המשמעות היא שהפרויקטים הללו יעשירו את קופת הרשות המקומית, ובכך תיווצר זהות אינטרסים הדדית בין "השילוש הקדוש" בהתחדשות עירונית – בעלי דירות – יזמים – רשות מקומית.
כפי שציינו במאמרנו על ההבדלים העיקריים בין תמ"א 38 ובין תוכניות פינוי-בינוי, אחת מחסרונותיה העיקריים של תוכנית תמ"א 38, הינה תכנון לוקה בחסר של כלל השטחים הציבוריים ההיקפיים לבניין המגורים. עובדה זו יוצרת צפיפות חניה, עומסי תנועה, עומסים על תשתיות החינוך וכן הלאה. תוכנית שקד שואפת לייצר מענה תכנוני הוליסטי ורחב היקף, אשר יאושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
במסגרת החלופה המקודמת על ידי מטה התכנון הלאומי, המתווה יאפשר הגדלת זכויות ניכרת ביחס לתמ"א 38, מה שיגדיל את הכדאיות הכלכלית לעבור לחלופה זו. המתווה המקודם שואף לייצר וודאות גבוהה ליזמים ובעלי הזכויות כאחד – קיצור הליכי קבלת היתרי הבנייה, יצירת תוכנית קבועה אשר תביא ליציבות הענף, וכן מתן מענה ברור לצרכים ציבוריים. בנוסף, עד היום מרבית ההתחדשות העירונית התרכזה במרכז לאור שווי הקרקע הגבוה המגלם בחובו את רווחי היזם הגבוהים. כיום, מטה התכנון הלאומי קידם סעיף ייחודי אשר יביא לכדאיות כלכלית לקידום התחדשות עירונית באזורי הפריפריה שבהם שווי הקרקע נמוך, וזאת ע"י צו אשר יקבע איזורים בהם ניתן יהיה להגדיל את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש.
bottom of page