תמ"א 38/1, 38/2 או בכלל פינוי-בינוי – מהם ומה ההבדלים?
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר - תמ"א 38, היא למעשה כינוי לפרויקט התחדשות עירונית המתבצע בבניין בודד, ותכליתו לחזק את הבניין לעמידות בפני רעידות אדמה. החיזוק מתבצע באחת משתי דרכים:
​​
1. תמ"א 38/1 או 38/3 - חיזוק ועיבוי יסודות
המבנה הקיים.
2. תמ"א 38/2 - הריסת הבניין הקיים ובנייתו
מחדש.
​
​במסגרת פרויקטים אלו, היזם מקבל את האפשרות לבנות ולמכור דירות חדשות נוספות, וכך למעשה בעלי הדירות הקיימות אינם נדרשים לשלם מכיסם את עלויות הפרויקט. היתרון הגדול של פרויקט זה הינו קידום בהליך תכנוני מזורז וקצר יחסית, אשר דורש הוצאת היתר בנייה (ללא צורך באישור תכנית מפורטת, בשונה מהליך פינוי-בינוי) ובחינה מצומצמת של היבטים תכנוניים-סביבתיים הגובלים בחלקה. בתוך היתרון טמון גם אתגר, שכן לעתים מאפייני הבניין משתנים, בעוד התשתית הציבורית אינה משתנה בהתאם – כך למשל הגדלת כמות הדיירים בבניין, בעוד אין שדרוג תשתיות ציבוריות היקפיות.
​
ככלל אצבע, כל בניין אשר נבנה עד שנת 1980 ואין בו מעלית – עומד בתנאי הסף לקידום תמ"א, על סוגיה השונים. את ההליך יכולים ליזום בעלי הדירות, או לחלופין יזמים עצמאיים אשר פונים לבעלי דירות בבניינים שעומדים בתנאי הסף, ורותמים אותם לקידום הפרויקט. חידוש תשתיות הבניין וחיזוקו, כוללים כאמור גם הגדלת זכויות בניה, ולכן כל בעל דירה מקבלת חדר ממוגן דירתי נוסף (ממ"ד), מעלית, חניה ומחסן רשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
​
סוג נוסף של התחדשות עירונית הינם פרויקטים מסוג פינוי-בינוי, אשר במסגרתם ישנו תכנון מתחמי. כלומר, מאגדים יחד מספר בניינים, הורסים אותם ובמקומם מקימים מגדלים חדשים. גם בפרויקטים אלו, ישנה הגדלה משמעותית של זכויות בניה, המאפשרות ליזמים למכור דירות ובכך למממן את הפרויקט כולו מבלי שבעלי הדירות נאלצים לממן אותו מכיסם. כמו כן, גם בפרויקטים אלו ישנה הגדלת דירות ושדרוג תשתיות לפי סטנדרטיים עדכניים.
​
בשונה מפרויקטי תמ"א על סוגיהם השונים, בפרויקט פינוי-בינוי הרשות המקומית שותפה (ולעתים אף היוזמת) של הפרויקט, והיא מקדמת חידוש תוכנית למתחם בתמיכה ובמימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מרגע הכרזה על המתחם כ"מתחם פינוי-בינוי" או "עיבוי בניה", ההכרזה תקפה לשש שנים (וניתן להאריכה בשש שנים נוספות). נוסף על מימון הפעילויות האמורות, ההכרזה מקנה גם הטבות מס שונות.           

                                      מהם ההבדלים העיקריים בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי

• שלב ההתארגנות: תמ"א 38 דורשת התארגנות של בעלי הדירות בבניין יחיד והגעה להסכמות. בפינוי בינוי, הליך זה עשוי להיות ארוך יותר לאור העובדה שמעורבים בו מספר מבנים ודיירים רבים יותר.

• קבלת האישורים לפרויקט: בתמ"א 38 אנו נדרשים להוצאת היתר בניה בלבד מכוח תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים – הליך קצר יחסית. בפינוי בינוי, עלינו לקדם תכנית מפורטת חדשה, וזהו הליך תכנוני מורכב, אשר כולל בתוכו שיקולים סביבתיים, ועשוי לארוך זמן רב. לאחר אישור התוכנית המפורטת, יהיה עלינו להוציא היתר בניה.

• ביצוע הפרויקט: בתמ"א 38/1 או 38/3, הדיירים יכולים להמשיך ולהתגורר בדירתם בזמן השיפוץ, אשר הופכת באופן זמני לאתר בניה (על כל המשתמע מכך). בתמ"א 38/2 וכן בפינוי בינוי, הדיירים עוזבים במהלך הפרויקט את דירתם, וחוזרים לבסוף לדירה חדשה.

• עלויות: ראשית, בכל הפרויקטים הדיירים אינם נושאים בעלויות נוספות ולכן מדובר מבחינתם ב"עסקת נטו". ועדיין, מדובר בפרויקטים סבוכים עם תמורות גבוהות לבעלי הדירות, ומשתנים כלכליים משמעותיים ליזמים, ולכן עלינו לבחון תמיד את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים אלו.

 
אם כן – כבעלי דירות ו/או כיזמים אשר בוחנים כדאיות כלכלית של פרויקט התחדשות עירונית, בחירת מתווה הפעילות קריטי להצלחת פרויקטים מסוג זה ולכן עלינו ראשית להבין מה ניתן וכדאי לקדם במקרקעין הספציפיים שעומדים על הפרק. את השיקולים המשפטיים, אסטרטגיים, הכלכליים והתכנוניים חובה לבדוק ולבחון לעומק במסגרת ייעוץ משפטי מקצועי, אשר בקיא בתחום ההתחדשות העירונית.
​
למשרדנו הניסיון והמקצועיות הנדרשים בעת ליווי עסקאות נדל"ן מורכבות ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. אנו נדע לסייע לכם החל מהצעדים הראשונים, בסבלנות, במקצועיות ובאנושיות, בכדי לסייע לכם לקדם את הפרויקט, תוך הבנה והיכרות אישית עם שיקולים מסחריים אשר קריטיים לקידום פרויקטים מסוג זה.