מס שבח – כיצד ניתן לבצע תכנון מס חכם ושקול?
כל מי שמוכר נכס מקרקעין בישראל שומע מהר מאוד את שתי המילים המאיימות: "מס שבח", המחייבות אותו לשלם 25% מסך הרווחים במסגרת מכירת הנכס, בהשוואה למחיר רכישת הנכס, אך מה זה בדיוק אומר, ומתי ניתן לבצע קיזוזים או בכלל לקבל פטור?
להלן מספר כללי אצבע שחשוב להכיר – בקצרה, וברור.
​
מס שבח הינו מס המוטל על הרווח ממכירת נכס נדל"ן – כלומר ההפרש בין מה ששילמתם כשקניתם את הדירה, לבין מה שאתם עתידים לקבל בעת המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות.
​
                                                         מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?

1. חזקת דירת מגורים יחידה – אם זו דירתכם היחידה בארץ, והיא שימשה למגורים לפחות 18 חודשים – ייתכן שתהיו זכאים להינות מפטור מלא לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

2. העברה ללא תמורה בין קרובים – למשל העברת דירה מהורה לקרוב שלו (סעיף 62 לחוק), בכפוף לתנאים. במקרה זה, אף הנעבר ייהנה מהטבה משמעותית וישלם רק 1/3 מס רכישה.

3. מכירה במסגרת התחדשות עירונית.

4. פטור לבני 60+ בהעברת דירה לבן משפחה נכה או חסר אמצעים – במקרים מסוימים.

 
                                               איך אפשר להפחית את המס גם כשאין פטור?

• קיזוז הוצאות שהשביחו את הנכס (שיפוץ, עורך דין, מתווך).

• קיזוז הפסדים מנכסים אחרים או השקעות בשוק ההון.

• שימוש ב"שיעור ליניארי מוטב" – חישוב שמקטין את המס לפי תקופת הבעלות על הנכס (מוזמנים לקרוא מאמר ספציפי על מס שבח בשיעור ליניארי מוטב).

• פריסת מס שבח עד ל-4 שנים (סעיף 91 לחוק מס הכנסה) תיתכן במקרים מסוימים, במידה והמכירה יוצרת רווח חד-פעמי שמקפיץ את מדרגת המס השולי של המוכר. במקרה כזה, המס מחושב כאילו ההכנסה נפרסה על פני כמה שנים, דבר שיכול להפחית את חבות המס השולית – במיוחד אצל עצמאים או שכירים עם הכנסה משתנה.

• נציין כי ישנם קיזוזים נוספים ופחות מוכרים שעשויים לסייע בהקטנת תשלום מס השבח באופן משמעותי – ובלבד שיוכרו כחוק. כך למשל קיזוז תשלום היטל השבחה, קיזוז מס רכוש היסטורי, במקרים של נכסים ותיקים, קיזוז מענקי שיקום, פיצויים או תשלומים על פי חוק אחר שהשפיעו על שווי הנכס או על העסקה.

​
חשוב לדעת: פריסה או קיזוז חריג מחייבים תכנון מוקפד ומסודר וכן ייעוץ מקצועי – לעיתים בליווי רואה חשבון או מומחה ייעודי למיסוי מקרקעין, לצורך תכנון מדויק ודיווח נכון לרשויות המס. בשל כך, כל מקרה הינו ייחודי ועומד בפני עצמו, ואין מקרה אחד הדומה למשנהו.
​ 
כך או אחרת, מס שבח אינו גזירת גורל, אלא תחום שבו תכנון נכון וליווי משפטי יכולים לחסוך כסף רב, ולמקסם את הרווח הכלכלי מהעסקה. משרדנו מבצע דיווחים שוטפים וכן מייצג בפני משרדי מיסוי מקרקעין, ויחד נוכל לסייע בתכנון מראש של עסקה, לשם קבלת פטורים או הקלות – כחוק, ובזמן.